盖州市房地产开发经营管理办法

第一章　总则

第一条　为了规范房地产开发经营行为，加强对我市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，维护商品房消费者合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在我市国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条　市城乡规划建设局和市公用事业与房产局等负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

市国土资源局负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章　房地产开发建设

第五条　从事房地产开发经营，应当具备相应的房地产开发企业资质，并在房地产开发业界中有良好的信誉和经济实力。

第六条  房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持相关文件资料到市城乡规划建设局和市公用事业与房产局备案。

第七条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求，报市发展改革局备案核准，并纳入年度固定资产投资计划。

第八条　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第九条  房地产开发用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，市城乡规划建设局和市公用事业与房产局、市拆迁管理部门应当对下列事项提出书面意见：

1、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

2、城市规划设计条件；

3、基础设施和公共设施的建设要求；

4、基础设施建成后的产权界定；

5、项目拆迁补偿及安置要求。

土地部门应当同时审核上述相关手续。

第十条  房地产开发项目的配套基础设施和公共设施设计必须与项目总体规划设计同步进行，并报市公用事业与房产局审查备案。

第十一条　建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建设行政主管部门规定。

第十二条  开发建设单位应无偿提供社区办公和服务用房，或者交纳社区基础设施建设配套。开发面积在20万平方米以上的，按总面积的0.15%无偿为社区提供办公和服务用房；开发面积在20万平方米以下，按实际开发面积，收取每平方米2元的社区基础设施建设配套费，配套费由市财政局设立社区建设基金专户收取，专户储存，统一用于社区基础设施建设。

第十三条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十四条  房地产开发项目建设及验收，开发单位必须按审批的设计标准建设。小区整体建设必须满足设计要求方为竣工。开发单位如果将小区分期建设，分期建设小区必须功能齐全，基础设施建设完整，否则，相关部门不得单体分期验收。

第十五条 建筑工程竣工验收，由市城乡规划建设局和市公用事业与房产局联合牵头组织实施，在接到申请验收报告20日内，分别组织相关部门对工程质量、基础设施建设进行综合验收。

第十六条  基础设施工程竣工验收，由市公用事业与房产局依照下列标准进行综合验收：

1、生活用水设施齐全，供水实行分户计量。自来水供水管网覆盖的区域，生活用水必须接入自来水管网，并取得供水部门的供水许可。小区内二次加压供水的，其供水设备、设施应符合有关设计规范和标准，并移交给城市供水部门进行管理。

2、排水及排污系统设施齐全，符合设计使用标准，并已取得了市政排水许可，接入城市排水、排污系统。

3、供热系统符合供热配置建设标准，达到设计要求，城市集中供热管网覆盖的区域，其供热须接入集中供热系统，并应取得供热企业出具的具备供热条件认可文书。小区二级供热管网原则上由供热单位进行建设，建设单位按市场价格拨付二级供热管网工程款。

4、小区道路建设符合规划设计要求，并按照设计要求完成了相应的公共照明设施建设。

5、生活用电和公共照明等设施符合规划设计要求，已取得供电部门的用电许可，纳入城市供电网络，不得使用施工临时用电和其他不符合要求的用电方式。

6、新建小区设计必须把燃气纳入规划设计当中，按照开发建设单位与燃气公司确定的燃气供应方案，完成室内、室外燃气管道的敷设，完成与城市供气管道连接，并经燃气供应企业验收确认。室内外燃气管道的敷设安装，原则上由燃气公司组织建设，建设单位按市场价格拨付工程款。

7、完成小区相应绿化建设，因季节因素未完成绿化的，应制定完成计划，同时应采取未绿化园地防尘措施。

8、小区的物业管理必须由具备相应物业管理资质的物业企业管理。物业管理用房，应按本意见第十一条规定配置，并具备水、电、暖等基本使用功能，经验收合格后，向市物业管理部门移交。小区物业企业需要使用的，向市物业管理部门提出申请，按规定交付使用。

第十七条　商品房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》、配套基础设施和公共设施通过综合验收满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。

房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

商品房未达到交付使用条件，房产管理部门不予办理房屋权属证书。

第三章　房地产经营

第十八条　转让房地产开发项目，应当依照《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条、第二十二条规定办理。

第十九条　房地产开发项目在办理土地抵押权登记时，应在房产部门先办理在建工程抵押权登记，然后办理在建工程分摊的土地面积抵押权登记。

第二十条  房地产开发企业预售商品房，必须依法取得商品房预售许可证，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。　

第二十一条　房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

1、商品房预售申请表；

2、营业执照、组织机构代码证和资质等级证书；

3、已交付全部土地使用权出让金证明和土地使用权证书及用地勘界图；

4、立项批复文件；

5、建设工程规划许可证和项目规划审批图；

6、项目基础设施、公共设施设计图；

7、按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明；

8、施工许可证和工程施工合同、施工进度证明；

9、商品房预售方案、分层平面图；

10、房屋面积测绘报告；

11、前期物业管理委托服务合同（经市物业办审批备案）；

12、物业管理规约；

13、集中供热并网协议；

14、供水并网协议；

15、排水并网协议；

16、燃气并网协议；

17、城市基础设施配套费、墙改基金、建筑业社会保险费的完费证明。

第二十二条　商品住房项目预售许可的最低规模不得小于栋，高层建筑工程形象进度应达到主体工程的三分之二以上，其他建筑应完成主体工程，不得分层分单元办理预售许可。

第二十三条　房地产开发企业应当按照商品房预售方案销售商品房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

第二十四条  暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。

第二十五条  商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

第二十六条  对违反《房地产广告发布暂行规定》第四条规定情形之一的行为，不得擅自发布广告。

第二十七条  房地产开发企业发布的广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。

第二十八条　房地产开发企业不得以欺诈手段订立、履行合同，侵害消费者或者经营者的合法权益。

第二十九条  商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证的文号。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

第三十条　取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取附属设施建设费用和燃气、自来水、电力、电话、有线电视的安装工程费用。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

第三十一条　商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，并严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到市公用事业与房产局和市国土资源局备案。

购房人预订商品房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。

第三十二条  房地产开发企业销售已竣工商品房，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和公摊面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第三十三条  房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

第三十四条  房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》中载明的工程质量结论性意见、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十五条  商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向房地产开发企业申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十六条  预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第三十七条  房地产开发项目必须统一纳入地税机关项目登记管理。在预售、销售环节按规定开具销售不动产统一发票（预收或结算）。

第三十八条　建设单位办理商品房预售和房屋产权登记时，必须提供主管地税机关出具的《建筑工程专用完税证明》。

第四章　法律责任

第三十九条　违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由市工商行政管理局责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第四十条　违反本办法规定，擅自发布房地产广告的，由市工商行政管理局按《房地产广告发布暂行规定》第21条之规定予以处罚。

第四十一条　违反本办法规定，发布虚假房地产广告的，由市工商行政管理局按《中华人民共和国广告法》第37条之规定予以处罚。

第四十二条  违反本办法规定，以欺诈手段订立、履行合同，侵害消费者或者经营者的合法权益的，由市工商行政管理局处以二万元以下的罚款。

第四十三条  违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市工商行政管理局吊销营业执照。

第四十四条　违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

第四十五条  违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由市工商行政管理局吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条  违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由市国土地资源局责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第四十七条  违反本办法规定，对没有依法取得出让土地使用权的房地产开发单位从事房地产开发经营的行为，由市国土资源局依法责令停止违法行为，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处每平方米10—20元罚款。

第四十八条　违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市公用事业与房产局责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款百分之一以下的罚款。

第四十九条　国家工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五章　附则

第五十条　城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

第五十一条　本办法自发布之日起施行。